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我们的房子要缴税吗-二手房交易营业税

2018年7月27日  盐城房屋买卖纠纷律师   http://www.fwlsyc.com/
正文:我们的房子要缴税吗-二手房交易营业税

随着石市二手房交易营业税的开征,来交易大厅内咨询营业税征收问题的人也越来越多。百姓关注的焦点问题主要集中在以下几个方面。
  
  营业税税率是5%,还是5.55%?
  
  有的百姓拿着报纸找到交易大厅税务人员,指着报纸说:“你看上面写着石市2年内住房交易征收5%的营业税,你为什么要收我5.55%的税呀?”
  
  为什么会出现5.55%的税率呢?其实营业税税率5%没有变,但是当人们缴纳营业税的同时已经成为了城市维护建设税、教育费附加的纳税人。按照国家税法规定:凡缴纳增值税、营业税、消费税的单位和个人,都是城市维护建设税、教育费附加的纳税人。城市维护建设税、教育费附加分别与增值税、营业税、消费税同时交纳。
  
  城市维护建设税的税率按照行政区划分,依据纳税人所在地确定,纳税人所在省辖市和地辖市市区,包括郊区、工矿区的,税率为7%,石家庄市属于这个范畴,税率应为7%。教育费附加的税率为3%。另外,河北省人民政府令[2003]8号文规定自2003年12月1日起征收地方教育附加,以实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为依据,按1%的比例征收。换句话说:你缴纳了5%的营业税,需要再缴纳营业税额的7%的城市维护建设税、3%的教育费附加、1%的地方教育附加。合计税率为5%+5%×(7%+3%+1%)=5.55%。
  
  举例说明:你卖一套房子20万元,那么你缴纳营业税20万×5%=1万元,同时你成为了城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的纳税人。再缴纳营业税额的7%、3%、 1%,即1万元×(7%+3%+1%)=0.11万元,共计缴纳营业税及附加:1万+0.11万=1.11万元。用20万元直接乘以5.55%也得到 1.11万元。
  
  全额征收营业税的是2年内住房,还是2年内普通住房?
  
  有的百姓说:我家的房子虽然是 2年以内,但是我不足140平方米你为什么要收我税?根据营业税政策规定:1、自2005年6月1日起,个人将购买不足2年的住房转手交易的,应全额征收营业税。2、对个人将购买超过2年(含2年)的符合我市公布的普通住房标准的住房转手交易的,免征营业税。3、对个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房转手交易的,按售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。请注意政策第一条规定的是不足2年的住房,也就是说无论你是普通住房还是非普通住房,无论你是否超过140平方米,你都要纳税。
  
  赠与和互换住房免税还是征税?
  
  有的百姓说:我们俩把房子换一换,不存在销售不应该交税吧?根据冀地税一发[1994]4号文规定:“以房换房”,是指房屋所有权的一方用自己的房屋去换另一处的房屋。这个过程中双方都发生了交易行为,实质上都在作价销售房屋。因此对换房的双方都应征收营业税。对个人之间无偿赠与住房发生的转让行为,应视同房屋不动产买卖行为,征收营业税。
  
  继承、离婚析产转让房屋不动产行为如何缴税?
  
  根据有关规定:对于个人因继承、离婚析产而转让房屋不动产的行为,被继承人和离婚当事人在转让环节,暂不交纳营业税;对于继承人和离婚当事人再次有偿转让的行为,按现行规定交纳营业税。例如:王女士离婚后,从前夫那儿过户一处的房子,此环节暂不征收营业税,如果2年内王女士再将此房销售,应征收营业税。
  
  区划调整后房产证时间如何界定?
  
  一位刘先生来交易厅咨询:他的房子原来是栾城的房产证,由于区划调整,换成了市内房产证,现在想出售,如果按以前的房产证是超过2年的住房,按现在的房产证属于2年以内的住房,纳税时间怎么界定?税务人员的答复是,如果房产证的产权所有人未变更,以原房产证时间为准,但必须向税务部门提供原房产证时间的证明;如果房产证的产权所有人已变更,按规定征收营业税。

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文章来源: 盐城房屋买卖纠纷律师
律师: 田芳 [盐城]
江苏盐海中亚律师事务所
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