法律咨询: 13004475885
您当前位置: 首页 律师文集 房屋中介
文章列表

房屋中介纠纷暴露中介管理制度缺陷

2018年7月20日  盐城房屋买卖纠纷律师   http://www.fwlsyc.com/
   
  目前,我国共有房地产中介机构5万多家,从业人员近百万人,佣金规模超过300亿元。而在北京,约70%以上的存量房买卖、80%以上的房屋出租交易都是通过房地产中介提供居间服务完成的。
  推荐阅读:
  商品房买卖合同范本
  商品房买卖司法解释
  商品房买卖合同纠纷

  
  然而,北京市朝阳区人民法院最新出炉的一份调研显示,在二手房高交易量提升的背后,涉及房产中介合同纠纷的案件也在迅速增长,且总量居高不下。据统计,该院2008年受理房屋中介合同纠纷案件193件,比之前五年受理的总和还多,而到了2010年此类案件的受理总量又比2008年增长了53.4%。而且,此类中当事人之间的矛盾往往非常尖锐,调解难度大,严重干扰了二手房交易市场的正常秩序。
  
  纠纷高发暴房屋中介乱象
  
  朝阳法院的调研显示,目前之所以房屋中介纠纷高发,主要就在于房地产中介公司在提供居间服务过程中存在着一系列的违法、违规和失职行为,而相关立法层级低、缺乏可操作性,监督检查执行不到位、自律缺位等则是中介乱象频发的深层次原因。
  
  据统计,在朝阳法院受理的房产中介合同纠纷中,房地产经纪公司与房屋交易双方争议的焦点问题主要都集中在房地产经纪公司是否有权收取相关费用,具体包括,中介机构是否尽到了法定和约定的义务、中介机构提供的服务水平是否与其收费相当等等。而在审理这些案件的过程中,中介公司在交易过程中的违法、违规和失职行为变得异常明显。
  
  据朝阳法院民一庭法官李永一介绍,实践中,房地产中介公司的不规范操作主要体现在10个方面。除了中介公司乱收费、高收费,违规获取额外利益等常见问题外,房屋中介行业还存在着隐瞒标的房屋尚不能上市交易等事实,违规代理挂牌出售;疏于审查代售房屋有无抵押、委托客户是否有权出售等关键信息真伪;对房屋质量、装修质量、周边环境等营销交易成功的重要信息故意隐瞒;居间合同的制定过分关注与己有关的条款,造成合同条款不够严谨,进而引发纠纷和矛盾等。同时,在房屋中介行业内部,垄断房源、编造信息,实行不正当竞争的行为也不罕见,恶意“抢单”引发中介公司之间的打架斗殴、恶意攻击等情况频频见诸报端。甚至还有的房屋中介,为了争取客户,积极为交易双方规避法律出谋划策。
  
  李永一说:“近年来,基本都是国家每出台一项新规,中介机构就提出一项‘应对之策’,针对限购,中介帮助虚构在京纳税或社保缴费符合规定年限的证明;针对限贷,中介为无实力的购房人办理‘高评低供’还贷款手续,或为迎合买受人少交税款的心理帮助买卖双方签订‘阴阳合同’等,可最终往往因为银行贷款发生问题或者买卖一方反悔,导致引发诉讼。”
  
  行业管理常面无法可依尴尬
  
  面对上述问题,朝阳法院的调研指出,其深层次的原因在于制度规范层面、监督管理层面、中介机构和从业人员自身都存在不同程度的问题。
  
  从立法的层面来看,我国目前还没有专门的房地产中介管理立法,仅有的几个条文只散见于《城市房地产管理法》及《合同法》之中,不足以起到规范现实生活中复杂多样的房地产中介行为的作用。而建设部、国家工商总局等国家部委颁布的各项部委规章和文件,难以被法院直接引用。而且,上述规定的内容大多都是指引性和框架性的规定,内容过于原则,实践中也缺乏可操作性。
  
  例如,在房地产中介机构的设立条件上,无论是《城市房地产管理法》还是《城市房地产中介服务管理规定》都只要求有必要的财产和经费,但何为“必要”却未进一步规定,这就意味着只要符合《公司法》规定的下限,即人民币10万元即可登记注册一家房地产经纪公司,而这样的条件对于经手大量交易、可能会给客户造成巨大经济损失的房地产中介企业未免过于宽泛。如此宽松的准入门槛加上丰厚的利润回报、较低的职业风险使得大街上房地产中介门店和房地产经纪从业人员触目可及、多如牛毛,同时由于退出成本低廉,又导致房地产中介受市场影响较大,进出频繁,为房地产中介无序恶性竞争、不择手段抢夺市场和资源、损害消费者利益埋下了诸多隐患。
  
  对于这个问题,北京市房地产业协会副秘书长陈志也表示,从房地产目前调控的角度看,我国现有原则性的措施已经很难收到效果,在司法裁判和司法实践中现存的很多问题其实都是无法可依的尴尬。
  
  制度和管理缺位致乱象丛生
  
  另一方面,李永一介绍说,实践中,负有监管职责的行政机关监督检查的执行也不到位,虽然《经纪人管理办法》中对经纪人的禁止行为进行了明确规定,且每年的房地产中介都占据着经纪类投诉的首位,可却很少见到相关职能部门对这些投诉的房地产中介进行处罚,反而是房地产中介超范围经营、非法异地经营、无照经营和未办理备案登记经营的比比皆是。
  
  而从行业内部来看,我国目前也没有建立起全国性的房地产经纪协会组织,一些地方甚至连区域性的房地产经纪协会也没有,即便是已经建立的地区性经纪协会,在会员数量、服务培训、管理手段上往往都表现得相当疲软,使得行业自律处于缺位状态。再加上房地产中介对分支机构和从业人员管理松散,部分从业人员缺乏诚信守法的观念,也使得房地产中介领域管理混乱。
  
  对于上述问题,北京律协房地产法律专业委员会副主任王宇认为,目前全国各地引发的房屋中介纠纷很多,出台适用地方或全国的监管制度在初期应该严格一些,相对严格执法和严格监管甚至取消一些违法的中介机构资格是都有必要的。
  
  而我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖则提出,目前房地产中介行业的种种不规范行为,与目前房地产领域制度设计的不合理存在密切关系。“现实二手房交易,中中介公司承担了产权验证责任,而产权验证在国外是由专业的产权验证公司来负责,我们单靠中介公司无法保证所有的房屋质量问题都能看得出来。另外,现在政府资源的信息还不支持公开查询,例如根据目前‘一房一价’的要求,二手房必须注明土地使用年限的起止日期,可这个起止日期房产证上不写,建委对于没有交易行为的房屋也不支持查询,作为中介也无法标注。”
  
  针对调研中发现的问题,朝阳法院建议,在完善立法的同时,还应该尽快推行统一的房屋居间合同范本并加强监管,减少因合同条款不规范引发纠纷的几率,同时严格市场准入,建立中介公司等级评定和信用档案制度,推动中介市场的优胜劣汰,实现国家对整个房地产经济行业的合理监控和管理。
  
  


文章来源: 盐城房屋买卖纠纷律师
律师: 田芳 [盐城]
江苏盐海中亚律师事务所
电话:13004475885
转载请注明出处  本文链接: http://www.fwlsyc.com/art/view.asp?id=919937507668 [复制链接]


您可能对以下文章也会感兴趣
  • 1.买二手房搬家注意事项都有哪些
  • 2.房屋中介纠纷暴露中介管理制度缺陷
  • 3.如何整治房产中介乱象
  • 4.房产中介的从业资格
  • 5.租房时如何选中介
  • 联系方式
    咨询热线:13004475885
    律师微信平台
    快速咨询
    All Right Reserved Copyright@2022 版权所有 盐城房屋买卖纠纷律师
    法律咨询热线:13004475885 网站支持:大律师网 网站地图