重庆市房产税征收区分两种情形

2018年5月8日盐城房屋买卖纠纷律师 http://www.fwlsyc.com/

　　导读：重庆房产税征收分为两种情形，其一，新购住房;其二，存量住房。对于房产税的征收应该注意区分两种情形的不同。新购住房指试点开始之日起购买的新建商品住房和二手住房，存量住房指试点开始日之前购买的以独栋住宅为主的存量高档住房。
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　　在中国，对居民住房征收房产税一直存有两大障碍：既得利益格局以及税收征管机制。从2011年1月28日起在沪渝两市试点的房产税，由于选择了以新购住房(而非所有住房)为主要征税对象，从而在一定程度上绕开了既得利益格局，使得试点得以启动。但是，另一大障碍——税收征管机制——并没有随之消除，反而随着试点时间的推移愈加凸显。倘若这一问题不能在短时间解决，极可能使房产税试点难以持续。
　　比较沪渝两市的试点方案，重庆市的房产税征税对象范围相对宽泛——不仅包括新购住房，也包括少部分高档存量住房，故而它的试点情况更具代表性。
　　从1月28日迄今，重庆市的房产税征收可区分为如下两种情形。
　　其一，新购住房。指试点开始之日起购买的新建商品住房和二手住房。对这部分住房，目前虽已征收到大约100万元税款，但是，它的征收办法却同房产税的性质并不搭界——在纳税人办理房屋权证手续交易时，预征未来一年的应纳税款，否则，不予办理房屋权证。这实际上是将房产税当作购置税或契税来征收了。问题在于，离开了房屋权证办理这个环节的依托，随着新购住房变身为存量住房，下一年度或未来的房产税征收便难以为继。
　　其实，从常识上说，同流转税类的征收有所不同，作为属于财产税类中的房产税，它的征收总要以持有一定的期间(一般为一年)为前提。并且，往往实行“下打租”——持有一定期限后交税，而非“上打租”——提前预交税。故而，若不能找到一种可对接存量住房且适用房产税通行征收规则的征管机制安排，目前的房产税征收便不具可持续性。
　　其二，存量住房。指试点开始日之前购买的以独栋住宅为主的存量高档住房。对这部分住房，由于没有新购住房那样的房屋权证办理环节的依托，只能适用房产税通行征收规则，故目前尚未进入征收期。
　　从现象上看，应税住房空置率较高，或居住者非业主本人是主要的困难。但深入一步，它实际上所暴露的恰是我国现行税收征管机制的“软肋”。这就是，除了少许的例外，它基本上只适用于征收间接税，而不适用于征收直接税;只适用于征收流量环节的税，而不适用于征收存量环节的税。可以肯定的一点是，随着房产税征收期的到来，这种因“间接”+“截流”的现实税收征管机制“软肋”而派生的房产税征收困境，将会在我们面前一再上演。
　　严峻的事实在于，在房产税征收问题上，迄今为止，面对新购住房逐步变身为存量住房，以及迫在眉睫的存量住房征管难题的强大挑战，税务机关并未拿出切实有效的应对方案，加之税收征管机制的转型亦非一朝一夕之事，在此情势下，房产税的试点工作极可能因征收难题而陷入困境。
　　笔者鉴于当前房产税试点的难题以及此项工作成败的重要性，建议立即启动如下几项工作。
　　第一，提升认识，高度关注沪渝两市的房产税试点，把此项工作当做一件事关宏观利益和全国改革的大事来抓。举全国之力而非仅仅两市之力来破解难题，确保改革的成功。
　　第二，由国家税务总局牵头，成立由各方面专家组成的课题组。立足于现实中国国情和税情，在系统评估试点进展情况，全面借鉴世界各国成功经验的基础上，在尽可能短的时间内，拿出适应中国房产税征收的征管机制设计方案。
　　第三，把税务机关针对自然人的直接税和脱离了现金流支撑的存量税作为目标，全面启动中国税收征管机制的深刻变革。力争在“十二五”时期之内完成这项变革。