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二手房买卖中阴阳合同的两大漏洞

2018年6月25日  盐城房屋买卖纠纷律师   http://www.fwlsyc.com/
  【新闻背景】
  市民唐女士最近在瑞金新村看中了一套65平方米的二手房,最终谈定80万元成交,但营业税、个人所得税等必须由唐女士承担。为“减轻”唐女士的税务负担,房主主动说,可以找个懂行的房产中介把成交价做低,减少付税。“点子听上去很好,但我不知道这样做到底能否行得通?”唐女士希望记者能帮忙咨询一下。
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  记者调查发现,虽然“阴阳合同”早被明令禁止,但现实中,二手房“阴阳合同”却屡见不鲜。杜绝“阴阳合同”,究竟难在哪?
  记者调查:确有中介帮签“阴阳合同”
  所谓“阴阳合同”,就是买卖双方就一套二手房签订两份内容不同的合同。一份对外,把成交价故意做低,比如,把80万元写成50万元,从而达到逃税的目的;另一份对内,买卖双方约定实际成交价以此合同为准。这是一种违规行为。
  接到唐女士的反映后,记者以买房人的身份随机拨通了几家房产中介的电话,表示对他们公布的一些二手房房源有兴趣,并询问能否帮忙签订“阴阳合同”减少税费。对方大多回答:可以签,但要看到底是什么样的二手房,大部分房源做低成交价的空间都不大。
  税务部门:报价明显偏低的,将采用评估价
  通过签订“阴阳合同”来达到逃税目的,“这个问题已引起我们的高度关注。”市税务相关人士介绍,如果报价明显低于周边二手房成交价,税务部门将采用房地产评估价格系统核定价格。这个评估系统是由政府批准设立的房地产评估机构,根据相同地段、同类房地产进行综合评定出来的,且经当地税务机关确认。
  如果有些房子因为老化严重或朝向、户型太差,实际成交价确实低于周边二手房价,那该怎么办?对此,税务部门表示,遇到这些特殊情况时,需要买卖双方申报房屋成交价较低的原因,经税务部门调查审核。如果情况属实,可以按照实际成交价格缴纳税费。
  漏洞:评估价偏低,赶不上房价变化快
  有了这套评估系统,是否就能杜绝“阴阳合同”?记者调查发现,情况并不乐观。
  据了解,华侨路房产交易大厅基本上每月都会退回多份报价明显偏低的二手房买卖契约,但只要买卖双方将报价稍做修改,高于评估价,一般都能顺利办理手续。前不久,市民刘女士在河西买了一套165万元的二手房,一开始中介把成交价做成140万元,结果被退了回来。第二次调高到155万元左右,通过了。刘女士的付税基数少付了10万元左右。
  个别小区评估价与市场价的悬殊更加惊人。两个多月前,市民陆女士卖了花神湖附近的一套房子,成交单价约为1.4万元/平方米。中介把合同价做成了1万元/平方米。起初陆女士还有些担心,没想到这份“阴阳合同”后来顺利过关。陆女士拿到缴税材料时看到,该小区的二手房评估参考价只有9000多元/平方米。照此计算,一套100平方米的二手房,评估价和市场价最高就可能相差四五十万元。
  一位业内知情人士告诉记者,评估房价是个非常复杂的事情,弹性空间很大。而且二手房市场都是个体行为,市场情况多变,监管难度很大。税务部门的评估参考价也不可能每月或每天调来调去,往往每年的评估参考价是相对固定的,操作中再在此基础上适当调整。评估参考价也不可能取市场价的最高值,否则低于这个价格的房子都没法成交了。所以,这就为“阴阳合同”留下了一定的生存空间。
  法律界人士:应加强对中介的监管和查处
  “买卖双方一般都不知道评估价到底是多少,而房产中介比较懂行,可以轻松做到合同价只比评估价高一点就行了。所以,加强对房产中介的监管和查处尤其重要。”法律界人士同时提醒买卖双方,即使侥幸签订了“阴阳合同”,少付了一些税,同样还面临着其他的许多风险。比如,发生房款支付纠纷、合同可能因为无效而被解决、房子再售时差价更高税费更高等。所以,二手房买卖双方都应谨慎行事,切忌被眼前的蝇头小利所迷惑,以免得不偿失。
 


文章来源: 盐城房屋买卖纠纷律师
律师: 田芳 [盐城]
江苏盐海中亚律师事务所
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