房主突然提高租金,房客如果不同意,就被要求在规定时间内搬走;房客用了水、电、煤气后,欠下一大堆费用就跑了;房子明明是租给一个人,可住进去的却有20多人……近日,不断有市民向本报抱怨,租房过程中,遇到一系列麻烦事,不知道该如何维护自己的权利。
    就租房过程中存在的一些问题,连日来,记者采访了不少房东和房客,同时就业内问题咨询了山西民权律师事务所的律师和专业房屋租赁人员,对于租房中遭遇的种种麻烦,他们给予了分析和支招。
1　租约到期,房客没腾房子就不见了    近日,市民费女士一直很发愁,自己朝阳街的空房租给一个外地人,如今,租约早已到期,就是联系不上房客,“租金也没给,房子一直也不腾,真不知道该怎么办?”费女士说,去年3月份,她把房子租给一个做服装生意的外地人,当时约定一年分两次交房租,租期为一年。没想到,到了今年3月份,房客非但没有交下半年的租金,连人也不见了。好几个月过去了,费女士都没联系上房客,只好自认倒霉。    如今,费女士既拿不回房租,也不敢贸然进自己的房子,担心万一房客回来说丢了东西,她将百口莫辩。“这样下去,我的损失也很大,我该怎样要回我的房子?” 律师点评:    如果租期已满,承租人拖欠房租又联系不上,房东可以随时收回自己的房屋,实现法律对物权、人权的保护。但进入房屋时,需要公安机关、公证机关和街道办事处的工作人员在场,对房屋中遗留的物件进行清点,移动到可存放的地方封存起来,在两年(诉讼时效期满)后再另行处理。 2　一套普通民房竟住了几十人    市民张先生在省城长风小区有一套约110平方米的空房,今年6月,他把房子租了出去,没过多久,邻居纷纷给他打电话,反映他家住了20多个小伙子,十分扰民。    张先生说,他的这套房子一直空着,6月中旬,一个姓张的人看到租房广告找到了他,双方以每月1500元的租价,口头约定租一年。“当时,他没告诉我要给谁住,也不知道要住这么多人。”接到投诉后,张先生打算和租房人协商此事,看能否提前解约。 律师点评:    根据《物权法》规定,房主利用房屋进行经营活动时,不可给他人造成干扰和损害。租赁合同中,应该约定房屋租赁用途、人数,以及应当按照正常作息时间使用。如给邻居造成干扰,房主应当及时提醒和制止;在不能正常使用时,应当以此理由提前终止租赁合同。
 3　家电出现故障，房东要求赔偿    今年8月,房客李女士想和房东解除租赁合同,但房东以她损坏了房中配带的冰箱为由,让她赔偿。    李女士是去年8月在学府街租的房子。这是一套两居室,月租金3000元,电视、空调、冰箱等设备一应俱全。入住3个月后,房里的冰箱开始发出响声,并出现了不能制冷的情况。李女士向房东反映,房东说有空找人来修。但迟迟没人来修,李女士只好自己花钱找人修理,但修理后,冰箱还是经常出问题。今年8月,李女士不打算续租了,房东来检查屋内设施和电器时,发现了冰箱的问题,随后就要求李女士赔偿。李女士说:“现在已经说不清了,法律中没有明确规定吗?” 律师点评:    签订租赁合同时,对于家具、家电等附属设施、设备的维修义务应当明确约定,并在入住时对房主所提供的设施进行功能和状态的双方确认。发生问题后,应当分清责任和损坏状态,按照协议规定的内容进行维修。在房主没有确认状态的情况下,租客不应擅自维修,除非有足够证据,可以证明房主接到通知,而怠于或无正当理由拒绝修理的,租客才能自行修理。 4　租约未到,房东把房子卖掉了    李先生大学毕业后,在太原租了套房子。今年5月,一位不速之客敲响了李先生家的门,对方自称姓梁,说原来的房主王先生已把房子卖给他,并要求李先生在10日内交房。李先生说,今年2月,他租了王先生的房子,租房合同中规定租期为两年,李先生一次性付清了租金。    李先生给王先生家打电话询问此事,其家人说王先生已调到外地工作了。随后,李先生辗转找到了王先生,但他说,这套房现在已不在他名下,有什么疑问可直接跟梁先生交流。李先生说:“都没有通知我,就把房子卖了,我该怎么办,我们之间的合同是否还有效?” 律师点评:    我国相关法律法规为了保障承租人的使用权,给予承租人两重保障:第一,出租人出售已经出租的房屋时,出租人应当提前三个月书面通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;第二,如果承租人不想购买的,也没有关系,依据合同法的规定,房屋所有权的变动,不影响租赁合同的效力。也就是说,即使出租人将房屋出售了,买方亦应当继续租赁合同,否则需要承担违约责任。 专业人士支招：合同约定要详细,防患于未然    8月26日,记者采访了太原市我爱我家房地产经纪有限公司房管区经理张芳芙。张芳芙说,现在租房的人是越来越多,租房者主要是外来务工人员、没有经济实力买房的新婚夫妻,以及为了方便孩子上学的家长和因为房屋拆迁的中长期租客。这其中,外来务工人员占到了很大比例,由于他们流动性强,常常出现中途退房的情况,引发的问题也较多。    为了保障双方的利益，张芳芙提醒,租赁双方一定要确定双方身份,明确房东是否就是房子的产权所有者,明确租客的身份。其次,一定要依法签订房屋租赁合同,明确双方的责任、义务,以及发生问题后应当怎样承担责任。租房后房屋居住人数、租金、押金、租期,以及双方违约时如何处理等,都需要提前商定,避免事后起纠纷。    采访中,张芳芙还给房东和房客提供了一些租房小窍门:1.防止所租房屋出现过命案等不好的事情,租客在租房前,最好向房子附近的邻居打问下房屋的情况。2.不少小区水电费属于滞后收费,为防止租客欠留大量费用,房东租房前不妨收取适当的押金。3.租房者为了保护自己的安全,应当在租房后及时更换门锁。     本报记者 安晓奕 实习生 籍晓玲 智惠

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