(摘录) :
房地产中介问题多



　　北京市目前取得房地产经纪机构备案证明的共有2600多家，门店数量大约6000多个，从业人员5万余人，竞争更为激烈、市场更为活跃，而存在的问题也更为突出。北京市各级法院近年受理的涉房地产中介纠纷案件都呈上涨趋势，以朝阳法院为例，该院2002年受理房地产中介涉诉案件仅46件，2003年受理179件，2004年受理279件，2005年受理402件，2006年受理474件。

　　造成涉房地产中介案件持续上升的主要原因包括：中介服务业鱼龙混杂；相关法律滞后；很多房源信息不真实；专业人员增长速度落后于行业发展；中介公司超范围经营、为促成交易采取隐瞒真实情况，甚至搞欺诈；缺乏诚信等。
　　当前，房地产中介纠纷主要涉及以下几类问题：
　　中介公司该不该“吃差价”
　　实践中，房地产中介公司往往采取避免交易双方见面，而由其分别与交易双方约定交易条件，在交易条件存在差价后，通过虚构的或与自己有密切关系的第三方分别与交易双方签订合同的方法，赚取差价。
　　朝阳法院王四营法庭庭长侯军解释：房地产中介服务依据我国当前法律应认定为居间行为，这一法律性质决定中介公司只能在促成合同成立时收取中介服务费，而不能在交易服务中“吃差价”。
　　法院对此类问题的处理一般是在认可中介机构与委托人签订的合同有效的前提下，中介机构高于委托人指定的价格卖出、租出或者低于委托人指定的价格买入、租入的，可以按照约定增加报酬。没有约定或者约定不明确，该利益就属于委托人。
　　中介公司何时担责
　　为促成交易双方目的的顺利实现，中介公司往往承担着审查产权人处分权、购房人、承租人履约能力、代收代转定金、代收预付款、代办贷款等义务，而这些义务对维护交易双方的利益至关重要。由于中介公司的过错，导致交易一方遭受损失，中介公司是否应当承担责任？能否因受损方的过错免除中介公司的责任？
　　朝阳法院孙京昆法官认为：中介公司履行的上述义务虽具有居间性质，属协助义务，但委托人是基于对中介公司的信任而与相对人进行交易，中介公司应承担相应的法律责任，且不因委托人存在过失而免责。
　　如无处分权人擅自转让他人房产，或有权处分人处分时侵犯了其他共有人的利益导致合同无效或不能履行时，中介公司应当承担对受损方的违约责任或适当比例的损害赔偿责任。
　　“抛弃”中介私下交易如何认定
　　为应对中介市场严峻的竞争形势、实现经济利益最大化，中介公司往往采取免费登记房源信息的措施，而卖方、租赁方则尽可能的在多家中介公司发布信息，导致买卖双方、租赁双方违反诚信原则“抛弃”中介公司私下交易的情况时有发生。如何认定私下交易行为，进而追究买卖双方、租赁双方的责任？
　　朝阳法院刘长江法官表示：主要应从相关证据入手，通过审查买卖双方是否与中介公司订有委托合同，同时交纳了代理费用，是否存在私自泄露房源信息等进行认定，如果买卖双方因中介公司的协助而进行了接洽，但不能佐以证据证明交易与中介公司无关就应认定买卖双方存在私下交易行为，应对中介公司承担相应的责任。（编辑：梁菁菁）

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