租房应该掌握一些法律常识

2017年12月26日盐城房屋买卖纠纷律师 http://www.fwlsyc.com/

　　租房应该掌握一点法律常识，避免租房纠纷和陷阱。衣食住行，不管身在何处，都是生活中必不可少的。而对于离乡背井的人来说，来到一个新地方，不管是念书或工作，住，肯定是面对的首要问题。
　　本地房价节节攀高，租房市场也被带动上升。移民涌入，需求激增，租金持续上涨，有房客就说，简直已成了屋主的市场。再加上相当程度的信息不对称，不少新移民、外来务工人员或学生，租房子过程中因此出现不少大大小小的烦恼。《新汇点》访问了一些个案，并请相关业者提供意见，希望给租房者一些参考。
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　　来自中国厦门的陈女士谈到在这里租房的经验，马上说：“我是有深刻教训的。”
　　她2009年从南洋理工大学的学生宿舍搬到校外，房东是三个外国人，他们并非屋主，而是二房东。三个二房东用低于市场的月租，一次过预付了半年房租租下整套房子，再将空余房间出租给陈女士和其他两人。大家入住两个多月后，突然接到银行的通知信，信中表示，因为屋主拖欠银行贷款，屋子将于某月某日被收回。大家都很恐慌，联系屋主后，对方却答复说已经安排妥当，要他们安心居住。可是，想不到到了银行告知的期限当天，真的有人来收房，并限定所有房客两个小时内必须搬出。
　　“我在洗头发，头发还滴着水就要忙着收拾东西搬家，真是狼狈。我们被迫到处借宿。”
　　陈女士说，后来屋主无力退回押金，尽管有一纸合约，身在异国他乡的二房东，为了息事宁人只好吞下损失，他们也归还其他房客的押金，陈女士因此没有进一步的损失。
　　有了这次经验，陈女士认为，租房子应该找大公司的房屋经纪，他们的房源多，也比较可以信任，租房比较有保障。她也说：“出门在外，切记不能贪小便宜吃大亏。最安全的付款方式是按月缴付，有情况的话也只是损失一个月的租金。”
　　陈女士经历并非独立案例，在新移民或来本地工作念书者当中，租房的困扰其实非常普遍。
　　房客是否事先查问该房屋有否有合法出租的资格;是否核对屋主的身份;如果作为二房东，是否知道自己其实并没有权利二次出租房屋;向老乡朋友租房是否也同样坚持要有一纸合同;租房过程中如果蒙受损失，又如何投诉和挽回损失等等。如果你是租房者，这些问题你关注和了解了多少?
　　以下是租房过程中，房客遭遇困扰的实例，《新汇点》也咨询了律师及房屋经纪的建议，配合当事人的事后反省，或许能帮助那些需要租房者，找到及拥有一个更安稳惬意的“家”。
　　房租要量力而行
　　bryan是工程师，2004年从荷兰来到本地工作。他说：“刚到时，支付1200元就可租一套两个房间的公寓，现在我花1550元才租到一室一厅的小公寓，这还是优惠价。”因为他和房东已成为好朋友，才有这待遇，类似小公寓的市场租金已经是每月2200元至2500元不等。
　　虽然已是“优惠价”，他还是觉得，房屋租金占收入的比例太高了。他告诉《新汇点》，同样来自荷兰的朋友中，有人就因为这里生活费用太高，又租了较贵的房子(因为没特惠价)，最后觉得负担过重而决定回国。他也说，本地的租金比起荷兰的大城市的确要贵出很多。
　　曾被二房东骗了押金的小悦，现在已是白领，她同样也感觉生活压力太大。她如今和男友共同租下一套洋房，再分租给朋友，没有从中赚钱，只是为了有个舒适的环境。
　　小悦说：“5年前我和同学租个主人房，月租是650元，现在住的主人房是1300元。虽然说环境好多了，我们两人的收入也不错，可是还是觉得租金吃力。如果没有家人帮助，的确也很难再负担，有想过不如回国算了。”
　　她承认的确可以租住更便宜的房子，但因为交通和生活品质各方面的原因，她决定还是维持现状。但是如果将来收入减少，或租金调高，或许就得量力而行了。
　　你应该知道的：
　　■租客bryan：“太高的生活费用，会减少本地对外来人才的吸引力。在新加坡工作6年的感受是，薪水的升幅跟不上生活费及房屋租金的飞涨。我们虽然是从欧洲过来的，却也只是普通工薪阶层，觉得辛苦离乡背井，赚到的只不过是在亚洲的工作经验而已。不过我们这些外来人当然也应该量力而行，有时候应该适当降低生活要求才能走得更远，不要给自己太多不必要的负担。
　　■房屋经纪kristy tan：“租金高，这是没办法解决的问题。租客如果不根据自己的薪水量入为出，一定会遇到困扰。更糟的是，如果和屋主签了合约，后来觉得不胜负担而要提早搬离，屋主有权利要求赔偿，租客也会损失押金。”
　　当二房东的尴尬
　　欢欢和姐姐搬到实龙岗的一套房子里，因为是朋友介绍认识的，也就没签订书面合约。她们谈好租金后，口头协议至少以同样租金租住一年。但几个月后，租赁市场房租上扬，屋主提出要加房租，或者要她们以较便宜价格租下整套。
　　“我们就这样稀里糊涂地当上了二房东。这才知道当二房东可真不容易。屋主把家里一切设施的责任都交给我们，寻找合适的房客分租房间，更是麻烦不断。”
　　她们当二房东的日子里，房客像走马灯似的换来换去，她们还要应付屋主定期不定期的视察，“屋主每天事情不断，租户也视我们为阶级敌人。虽说钱是省了些，可是却有操不完的心。”
　　特别是有一次其中一个房客的东西丢了，搞得大家互相猜疑，又怪她们没有帮助解决，差点叫来警察。两姐妹后来只好在房租里给该房客补偿。
　　“不过最终那个房客还是搬走了。现在我们只好又上网发广告，想省心又想省钱?鱼和熊掌哪能兼得?”
　　两姐妹已经是永久居民，原本希望在公开市场购买二手组屋，有个自己的家，但随着政策的更改，现在她们这个希望也随之破灭了。
　　就在笔者截稿时候，收到欢欢的短信，说她和姐姐已经决定辞职回国，二房东的岁月也快结束了，不知是喜是忧……
　　你应该知道的：
　　■房屋经纪kristy tan：“两姐妹错在没有签订合约，这很不明智。不管是不是朋友介绍，白纸黑字的合约是非常重要的，毕竟口说无凭。她们如果签了合约，就不会有被加租或必须当二房东的尴尬。”
　　■租客欢欢：“其实对租屋条例及文化差异的不了解，是我们在租房和出租过程中出现麻烦的主要原因。很多时候我们以为靠‘人情’就能解决问题，其实循规蹈矩，一切按程序走，才是可行的。比如在处理房客间的纠纷时，该报警就应该报警。”
　　多了解本地条例
　　25岁的小悦，5年前来新加坡就读高中，先是住学生宿舍，后来和同学花650元在后港租下公寓主人房。“几年前房租便宜，又是中国来的房东，我们挺放心的。”这二房东也来自中国，两个初来乍到的女孩就决定住下来。想不到才几天时间，真正屋主来了，说她们没交房租要把她们赶出去。这才知道是二房东卷款跑了。她们共损失了1300元，屋主却说一分钱也没拿到，而跑掉的二房东更是石沉大海，杳无音讯。
　　“有合约也没有人认，当时我们只是学生，那对我们而言是一次不小的打击。最没想到的是，会被同是来自中国的二房东欺骗，心里有说不出的滋味。”
　　邢先生和女友尽管来新加坡几年了，和大多数中国学生一样，多数是和来自中国的朋友一起玩，除了上学就回家，他们对本地的公共住屋条例几乎一无所知。
　　有一次他们通过房屋经纪找到一套房子，租金相对是便宜的，小情侣就高高兴兴交押金签合约，却不知道自己租下的是政府租赁组屋。搬进去才一个月，有关部门的官员就找上门来。
　　“官员说，有人举报我们擅自搬入租赁组屋，听得我一头雾水。后来才知道我们在不知情的情况下犯了法，被责令立刻搬家。”还有因为他们真的是不知情，有关部门没有追究法律责任。他们尝试向当局投诉，希望拿回4000元的损失。
　　“当时我们好压力，虽然父母说那笔损失不用我们承担，可是心里留下个疙瘩。后来真的是投诉无门，就不了了之。”
　　你应该知道的：
　　■钟庭辉律师：按照法律规定，二房东没有权利对外出租房屋，也意味着二房东没资格和租客签订合约。以上案例中，当事人如果蒙受一万元以下的损失，请律师的话可能开支较昂贵，可以考虑通过初级法院的小额赔偿法庭挽回损失。
　　■房屋经纪kristy tan：任何组屋出租都得经过审批。政府租赁组屋是提供给本国低收入者租用，擅自转让或出租都是违法。这个案例中，房屋经纪明知故犯是有过错的，租客应该谨慎确认经纪的身份。根据业内规定，作为经纪人，我们有义务提供名片和公司的执照号码，否则顾客有权向房地产代理理事会(cea)投诉。另外，小悦的经历也提醒大家，如果要租房，应该确认屋主的身份，应该和屋主签约，以免被骗。
　　以法律保护自己
　　薇薇是新跃大学的在读大学生。谈起刚来新加坡的时候姐妹三人的租房经历，仍愤愤不平。“当时我们还小，没有遇过类似情况，也不知道通过法律保护自己。”
　　三年前，她们三姐妹来到新加坡，姐姐就读于南大，两个妹妹在读预科。为了节约开支，她们在南大附近租了一个房间，和屋主夫妇及他们的孩子同住。“女主人以打扫房间为名，不让我们锁房间门，之后就频频有东西丢失，甚至连内衣也不见。”
　　起初因为不见的都不是贵重物品，又没证据，她们就保持沉默。谁知情况变本加厉，锁住的箱子也被打开，于是她们和屋主发生了争吵。
　　这一来，女主人常以家具或厨具损坏为名，索赔报复。薇薇她们于是说要搬家并要求拿回押金，“谁知男主人半夜两点回家后，对着我们大声叫嚷，还挥舞拳头威胁我们。”三个女孩不曾见过如此阵势，早已吓得魂不附体，不仅没要回一分钱的押金，还赔偿对方所谓的“损失”，才得以搬家脱身。
　　薇薇她们不仅损失3000多元的财物，心理上也有了阴影。后来在老师及朋友的劝说下，才想到找南大学生会以及报警，维护自己的权益。可是学生会唯一能做的只是在网站上删除该屋主的租房广告，避免其他学生上当。一年后，警方通知她们，这对夫妻是惯犯，已受到法律的制裁，至于薇薇的钱财损失，对方表示无力赔偿。
　　你应该知道的：
　　■钟庭辉律师：这个案例中，姐妹三人完全有权利要求锁上房门。事态发展到最后，如果她们及时报警，就不会造成进一步损失。事后再找警方处理，解决起来就比较困难。
　　■房屋经纪kristy tan：租房合约非常重要，条款越详细越少麻烦。应该列清楚可以使用的物品和它们的新旧程度，之后有涉及物品损坏的索赔纠纷时，才有依据可循。如果有拍照片就更好。还有，租客既然租下房间，隐私就应该得到尊重，她们当然可以锁门，屋主要打扫卫生也应该在租客在场时进行。