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北京市新拆迁法实施办法细则

2017年12月18日  盐城房屋买卖纠纷律师   http://www.fwlsyc.com/
  11月1日,北京市开始实施新的房屋拆迁管理办法。日前,北京市国土资源和房屋管理局就如何具体落实新的拆迁管理办法、尤其是如何落实拆迁安置方式补偿、拆迁方案的报批等问题进行了详细规定。
  ■被拆迁房屋的建筑面积以产权证上标明为准
  在新的拆迁管理办法中规定,实行货币补偿的,补偿款应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价确定。其中建筑面积应以什么为准,在近日北京市国土房管局下发的实施意见中对被拆迁房屋的建筑面积作了明确规定,应按照房屋所有权证标明的建筑面积计算进行补偿。
  此外还规定,拆迁原集体土地上、在拆迁时还没有办理房屋所有权证的房屋,该房屋的建筑面积应以实际测量的正式房屋面积为准。这里所指的原集体土地上的正式房屋,是指符合本市农村村民建房用地管理等有关规定,并且具备以下条件的房屋:1) 柱高2米以上,建筑面积7平方米以上;2) 三面有墙,有正式门窗;3) 屋顶有保温层。但是对于国家征用土地之后,在原集体土地上新建的房屋,应当有规划部门的批准文件。
  ■拆除非住宅房屋以租赁契约和营业执照为准
  在拆迁范围内拆除非住宅房屋时如何认定非住宅房屋呢?北京市国土房管局近日明确规定,如果为公房性质的,应按照公房租赁契约标明的使用性质和工商行政管理部门核发的营业执照为准;如果为私有房屋产权性质的,只需要以工商行政管理部门核发的营业执照为准。
  ■被拆迁人有多处房屋应合并计算
  在新的拆迁管理办法中,对于被拆迁人有一套住房规定了如何补偿,近日北京市国土房管局还对被拆迁人在拆迁范围内除了一套住房外、另外在拆迁范围内还有住房的进行了明确规定:在对被拆迁人的各处房屋进行补偿时,应合并计算然后再对其进行补偿。
  ■符合什么条件为有正式住房
  北京市国土房管局此次还明确规定,承租标准租私房的承租人在拆迁时,应当按照市人民政府关于解决城镇私有标准租出租房屋问题的有关规定搬出。其中,在解决城镇私有标准租出租私房的规定中,房屋承租人及其配偶在别处另有住房的,应当无条件搬出。
  那么,承租人另有住房或者被拆迁人在别处另有住房的应如何核定,在该实施意见中有明确规定,属于下列情况之一的,应列为在拆迁范围外另有正式住房:1) 本人或者其配偶在拆迁范围外的国有土地上自有或者按照本市规定租金标准承租住房(以房屋所有权证或房屋租赁合同为准)的;2)在拆迁范围外的国有土地上住用其父母、子女自有的房屋或其按照本市规定租金标准承租的房屋(以房屋所有权证或房屋租赁合同为准)的;3)本人或者其配偶在朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区规划市区内的集体土地上自有正式房屋的。
  ■承租人拒不搬出可强制拆迁
  在新的拆迁管理办法中规定,拆迁租赁房屋时,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿;被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换,产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
  拆迁租赁房屋实行产权调换,拆迁人提供的产权调换房屋在规划市区内(在规划市区外的房屋拆迁除外)、与原房屋价格相当并且使用面积不低于原使用面积的,被拆迁人、房屋承租人应当服从。
  如果承租人不服的,由区、县国土房管局裁决拆迁纠纷,在裁决规定的搬迁期限内,被拆迁人或者房屋承租人拒不搬迁的,拆迁补偿款由拆迁人向公证机关办理提存公证,区、县人民政府责成有关部门或者由裁决机关申请人民法院强制拆迁,被执行人应当按照规定交纳房租及其它费用。被执行人同意搬迁,并腾退房屋后,可以领取拆迁补偿款;但是被执行人未按规定交纳的房租等费用,应当从拆迁补偿款中予以扣除。(韩雪)
  附:《〈北京市城市房屋拆迁管理办法〉实施意见》
  北京市国土资源和房屋管理局
  1. 按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》(以下简称《办法》)第八条规定,拆迁范围由区、县国土房管局按照规划主管部门核发的建设用地规划许可证批准的范围确定;建设单位在原使用土地范围内实施拆迁的,拆迁范围按照规划主管部门核发的建设工程规划许可证批准的范围确定。
  2.建设单位取得建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证后,可以向区、县房屋行政主管部门(以下简称区、县国土房管局)申请在拆迁范围内暂停办理有关事项。建设单位应当提交暂停办理事项申请书、立项批准文件、建设用地规划许可证或建设工程规划许可证等材料。
  3.区、县国土房管局审查批准建设单位的暂停办理事项申请后,应当就暂停事项书面通知当地规划、建设、工商和房屋行政管理等部门,并在拆迁范围内予以公示。通知和公示应当载明拆迁范围、暂停事项、暂停期限等内容。
  4.建设单位需要延长暂停期限的,必须在期限届满前1个月内向区、县国土房管局提出申请,并说明需延长期限的理由和拟采取的措施。区、县国土房管局批准延期请后,应当将延长暂停期限的决定通知当地规划、建设、工商和房屋行政管理等部门,并在拆迁范围内公示。
  5.按照《办法》第三十四条规定实施房改危改的地区,危改实施单位在取得建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证后,持区、县危改办签发的“准予抄录危改区户籍人口情况通知书”,可向当地公安管理部门抄录该地区户籍人口情况,作为危改中户籍人口的认定依据,但抄录后至拆迁公告发布之前,因婚姻、出生、军人退伍转业、回国、刑满释放、解除劳动教养、因工作调动经审批由外省市进京、经审批由外省市投靠直系亲属及分配住房等原因,必须入户、分户的除外。
  6.房屋拆迁申请,由区、县国土房管局审查、核发房屋拆迁许可证,并报市国土房管局备案;但属于市政府确定的重大市政基础设施建设工程和跨区、县建设工程的,区、县国土房管局应当报经市国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)复审同意后,方可核发房屋拆迁许可证。
  《办法》所称重大市政基础设施建设工程,是指经市人民政府批准,纳入本市计划的道路交通、供水、供气、供热、环境保护、污水管道和处理、城市河湖、电力、邮政、电信等市政基础设施建设工程。
  7.《办法》第九条规定的国有土地使用批准文件包括下列几种情况:
  (1)建设单位通过划拨方式取得土地使用权的,提交建设用地批准书;
  (2)建设单位有偿取得土地使用权的,提交国有土地使用权出让、转让 合同;
  (3)建设单位在原使用土地范围内实施拆迁的,提交原土地使用证(没有土地使用证的,提交用地范围内的房屋所有权证)。
  8.建设单位在原使用土地范围内实施拆迁的,向区、县国土房管局申请办理房屋拆迁许可证时,应当提交建设工程规划许可证。
  9.拆迁计划内容包括项目概况,拆迁范围、方式,搬迁期限,工程开工、竣工时间。
  10.拆迁方案内容包括被拆除房屋及其附属物的状况(房屋使用性质、产权归属、面积等)、补偿款和补助费预算等内容。拆迁人应当按照上述内容制作拆迁补偿方案汇总表。
  11.《办法》第九条所称“法律、法规和规章明确规定应当提交的其他 材料”包括:
  (1)拆迁工地防治扬尘污染责任书和房屋拆除施工单位的资质证书;
  (2)委托评估合同和受托评估机构的营业执照和资质证书。
  12.房屋拆迁许可证批准的拆迁范围不得超过规划确定的用地范围,但是规划确定的用地范围外的房屋与范围内的房屋不可分时,拆迁主管部门可以把范围外的该房屋划入拆迁范围。
  13.区、县国土房管局发布拆迁公告,应当载明房屋拆迁许可证批准文号、拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等主要内容。
  14.拆迁人取得房屋拆迁许可证后,应当书面通知拆迁范围内的房屋所有权人。通知应当载明拆迁人、拆迁许可证号、工程名称、受托拆迁单位、受托评估单位、拆迁范围、搬迁期限、拆迁补偿补助标准、联系方式,并告知其享有的权利。
  拆迁人无法通知房屋所有权人的,应当在《北京日报》、《法制日报》予以公告,公告期限为30日。
  15.被拆迁房屋的建筑面积,按照房屋所有权证标明的建筑面积计算。但拆迁原集体土地上尚未办理房屋所有权证的房屋,其建筑面积以实际测量的正式房屋面积为准。
  原集体土地上的正式房屋是指符合本市农村村民建房用地管理等有关规定,并具备下列条件的房屋:(一)柱高2米以上,建筑面积7平方米以上;(二)三面有墙,有正式门窗;(三)屋顶有保温层;
  国家征用土地之后,在原集体土地上新建的房屋,应当有规划部门的批准文件。
  16.拆迁范围内非住宅房屋的认定,公房以租赁契约标明的使用性质和工商行政管理部门核发的营业执照为准;私房以工商行政管理部门核发的营业执照为准。
  17.被拆迁人在拆迁范围内有多处房屋的,拆迁中其各处房屋应合并计算。
  18.被拆迁人有下列情况之一的,为在拆迁范围外另有正式住房:
  (1)本人或者其配偶在拆迁范围外的国有土地上自有或者按照本市规定租金标准承租住房(以房屋所有权证或房屋租赁合同为准)的;
  (2)在拆迁范围外的国有土地上住用其父母、子女自有的房屋或其按照本市规定租金标准承租的房屋(以房屋所有权证或房屋租赁合同为准)的;
  (3)本人或者其配偶在朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区规划市区内的集体土地上自有正式房屋的。
  19.拆除本市城镇有关单位在1983年3月29日《北京市人民政府关于处理非法租赁买卖社队土地建职工住宅问题的通知》(京政发〔1983〕51号)实施以前在原集体土地上建设的职工住宅,参照本市有关拆迁居民自建住房的规定给予适当安置补助。
  20.本市近郊区和远郊区、县因市政基础设施建设工程需拆迁原集体土地上住宅房屋的,对被拆迁人可以结合当地实际情况实行异地迁建。
  21.被拆迁人与拆迁人签订拆迁补偿协议后,被拆迁人应将原土地使用证、房屋所有权证或者使用证明交给拆迁人,由拆迁人交房屋行政管理部门办理注销登记手续。
  22.区、县国土房管局裁决拆迁纠纷,应当在裁决书中明确拆迁补偿款,或用于执行的房屋。
  在裁决规定的搬迁期限内,被拆迁人或者房屋承租人拒不搬迁的,拆迁补偿由拆迁人向公证机关办理提存公证,区、县人民政府责成有关部门或者由裁决机关申请人民法院强制拆迁。被执行人应当按照规定交纳房租及其他费用。被执行人同意搬迁,并腾退房屋后,可以领取拆迁补偿款;但是被执行人未按规定交纳的房租等费用,应当从拆迁补偿款中予以扣除。
  23.房地产价格评估机构对被拆迁房屋进行评估,应当通知被拆迁房屋所有权人到场,被拆迁房屋所有权人应当予以配合。被拆迁房屋所有权人或者委托人不到场或者不予配合的,评估机构也可以进行评估。
  24.房屋拆迁档案资料,包括下列内容:
  (1)申办房屋拆迁许可证的有关材料;
  (2)被拆迁房屋评估报告;
  (3)拆迁情况总结、拆迁结案表;
  (4)裁决、强制拆迁的有关文件;
  (5)其他材料。
  25.拆迁人应当在被拆迁人全部搬迁完毕后1个月内向区、县国土房管局移交拆迁档案资料,同时将拆迁结案表报市国土房管局。
  26.各区、县国土房管局应当建立、健全拆迁档案资料管理制度,逐步实行计算机管理,提高管理效率。
  27.本市城市房屋拆迁中所指的城区包括东城区、西城区、崇文区、宣武区;近郊区包括朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区;远郊区县包括门头沟区、昌平区、通州区、顺义区、平谷县、怀柔县、密云县、延庆县、房山区、大兴区。
  本通知自发布之日起施行,2000年8月4日印发的《〈北京市城市房屋拆迁管理办法〉实施意见》(京国土房管拆字[2000]第168号)同时废止。
  二零零一年十一月二十六日


文章来源: 盐城房屋买卖纠纷律师
律师: 田芳 [盐城]
江苏盐海中亚律师事务所
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