第六章：公证与保险第一节：办理购房合同公证

2017年9月4日盐城房屋买卖纠纷律师 http://www.fwlsyc.com/

一、哪些情况下，购房人必须办理公证
随着房地产市场的不断扩大，房地产交易纠纷也逐渐成为投诉热点，消费者需要寻求法律保护，因而商品房买卖合同公证成为一个有效手段。而根据司法部、建设部等六部委《关于加强公证管理的通知》规定，以下几种情况，必须办理公证：
从目前上海的实际情况来看，一般公证机关会派员进驻开发商的售楼处，对需要公证的合同进行现场办公处理，这样，无疑会大大方便房屋交易双方。
二、办理公证需要提交哪些资料
在办理商品房买卖合同公证时，申请公证双方需要向公证机关提交相关的资料，这些资料包括：
出售方：企业营业执照（居民身份证）、房屋所有权证或土地使用证、商品房销售许可证及买卖房屋合同文本。
购买方：居民身份证、户口簿或法人资格证书。
房屋买卖双方在办理合同公证时，公证机关一般要向双方当事人了解以下情况：
1、买卖双方当事人基本情况；
2、房屋产权状况；
3、双方当事人对买卖合同内容是否认同，是否协商一致以及法律后果是否明确。
三、公证机关着重审核的内容
在提交了所需材料之后，公证机关除去要对所提交材料是否齐备、属实进行审核之外，主要对合同的下述内容进行审核：
1、当事人双方的基本情况；
2、合同中买卖房屋的坐落位置、数量、房屋结构、质量及附属设施情况和使用面积；
3、房屋买卖价款数额、付款日期、付款方式；被买卖房屋交付使用时间；
4、办理房屋产权过户及有关手续的约定；
5、双方违约责任；
6、双方当事人认为应当约定的其它内容；
7、合同双方当事人签字、盖章及签约时间等。
    公证机关工作人员对审查内容审核之后，将符合公证条件的公证事项填写审批表，正式办理合同公证手续。
    另外在办理商品房买卖合同公证时，购房一方应注意以下一些问题：首先房屋买卖合同应经过房地产交易所核定；其次商品房开发销售手续不健全的房屋，一般不予公证；办理合同公证应尽量委托自己的律师代为办理，这样无论从专业的角度，还是从操作便利的角度看，对购房人都会更加有利。
四、办理合同公证的步骤及费用
（一）公证程序
1、申请与受理：
合同当事人向公证机关提出办理公证申请，填写公证申请书，提供有关材料。公证机关要据当事人的申请作出是否接受办理的决定。
2、审查：公证机关（公证员）对当事人进行询问，审查相关材料，进行其他相关调查，审查公证对象的真实性、合法性。
3、出具公证文书：公证上机关　根据审查结果，决定是否出具公证书。
4、公证书包括以下内容：当事人基本情况、公证证词、公证员签名、公证机关（公证处）盖章、出证日期。
   （二）公证费用
房屋买卖合同公证费用以合同成交价计算，按成交额的比例计收（司法部委托的境外律师公证收费例外）。商品房预售合同公证后，签订出售合同再进行公证的，每份合同只收200元人民币手续费。
为促进房地产业健康发展，上海市有关部门决定对购买空置商品房合同进行公证的，公证费减半收取。所谓空置商品房，是指自竣工验收日起已经空置满一年的商品房屋。
国家发计划委员会、司法部计价费（1998）814号文件对公证证明土地使用权出让，房屋转让、买卖及股权转让，规定收费标准如下：
标的额500000元以下部分，收取比例为0.3%，按比例收费不到200元的，按200元取。
标的额500001至10000000元部分，收取0.2%;
标的额10000001至20000000元部分，收取0.15%；
标的额20000001至50000000元部分，收取0.1%；
标的额50000001至100000000元部分，收取0.05%；
标的额100000001元以上部分，收取0.01%。
公证费实行当事人平均分摊的原则，当然也允许当事人一方在自愿的前提下多承担或全部承担，但在公证时，几乎所有的开发商都会告之购房人公证费应由其全部承担，其实这是不公平的，也是没有法律依据的，但通常购房人并未能认识到这点。