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二手房买卖合同成立应具备那些必要条款?

2016年9月14日  盐城房屋买卖纠纷律师   http://www.fwlsyc.com/
  摘要:合同双方对合同必备条款达成一致合同成立。房屋买卖合同的必要条款包括当事人、交易房屋、价款、付款方式等。变更买受人属于订立新的合同,出卖人可以拒绝。
  【案情简介】
  2005年11月18日,原告诸葛xx与被告张xx签订《房屋买卖协议书》一份,该协议约定,原告诸葛xx购买被告张xx在武汉市武昌区一处房产,价格为25万元。并同时约定,该房附属维修基金由原告诸葛xx以现金形式支付给被告张xx,煤气初装费及有线电视安装费由被告张xx自行承担;在办理房产证过程中发生的双方税费及其他一切费用(包括中介费)由原告诸葛xx承担;该房办理过程中具体付款时间及付款方式(包括交房日期),以二手房买卖合同约定为依据;违约须按房屋出售合同的约定承担违约责任。
  同日,原告诸葛xx将购房定金5000元给付被告张xx。2006年3月18日,原告诸葛xx致函被告张xx,要求被告张xx在收到函件后3日内签订《二手房买卖合同》,否则被告张xx应双倍返还定金。同年3月19日,被告张xx复函原告诸葛xx称,涉案房屋仅出售给原告诸葛xx本人,并提出5日内办理房屋产权过户手续。同年3月22日,原告诸葛xx又复函被告张xx,称被告张xx同意出售房屋,却不同意其家人共同成为产权人有悖常理,其将通过法律途径维护自己的合法权益。
  后因双方无法达成一致意见,原告诸葛xx认为被告张xx违约,故诉诸武汉市武昌区人民法院,请求法院判令被告张xx签订房屋购买合同,并办理房屋产权过户手续。
  原告诸葛xx认为,2005年11月18日,其受家人委托与被告张xx签订房屋买卖协议书,约定被告张xx将在武汉市武昌区的一处房屋以25万元售予本人,并收取其定金5000元,但嗣后被告张xx以种种理由拒不履行协议。2006年2月,被告张xx明确提出不能履行协议。同年3月,被告张xx称愿以26.5万元的价格将房屋售予其本人,本人表示不能接受。后被告张xx通知其同意履行协议,但提出转让对象仅限其1人。可见,被告张xx无意履行协议约定的义务,其行为构成违约,理应承担违约责任。因此,被告张xx不愿履行协议,故请求法院判令被告张xx双倍返还定金1万元。
  被告张xx认为,导致协议无法履行的原因是原告诸葛xx未筹集齐购房资金所致,而并非本人不愿履行协议义务所致。而且其与原告诸葛xx达成房屋买卖意向后,在签订正式合同时,原告诸葛xx却提出由他人购买房屋,对此双方意见不一,故本人不构成违约。现同意返还原告诸葛xx定金5000元,不同意原告诸葛xx其余的诉讼请求。
  【争议焦点】
  1.在签订二手房买卖合同时,如何认定合同成立的必要条款?
  2.在房产纠纷案件中,如何适用定金罚则?
  【法院判决】
  湖北省武汉市武昌区人民法院经审理认为,原告诸葛xx与被告张xx虽因房屋买卖已签订意向性协议书,但该协议仅对所涉房屋的位置及价格做出约定,对付款进度、房屋买卖手续办理时间、房屋买受人等其他条件并未做出约定。现由于双方就房屋买卖实质性要件无法协商一致,使房屋买卖不能进行,双方均无责任。基于上述情况,本案不应适用定金罚则。被告张xx应将收取的定金5000元全额返还原告诸葛xx。
  据此,原审法院依照《合同法》第115条、《担保法》第89条之规定,判决如下:
  一、被告张xx应于本判决生效之日起10日内,返还原告诸葛xx定金5000元;
  二、驳回原告诸葛xx其他的诉讼请求。
  原告诸葛xx不服一审法院做出的判决,遂向湖北省武汉市第二中级人民法院提起上诉,其上诉称,原审法院将双方签订的《协议书》定性为“意向性协议书”,实属认定不当,该《协议书》明确买受人系原告诸葛xx,并对当事人、标的、数量、价款及相关税费等合同必要条款都作了明确约定。后双方经协议确定,2006年3月20日至3月24日为办理房屋买卖手续的履行期限。因此,该《协议书》已具备合同成立的各项法律要件。由于被告张xx未按约履行,理应适用定金罚则。故请求二审法院撤销原审判决,判令被告张xx双倍返还定金1万元。
  被上诉人被告张xx辩称,该《协议书》对房屋的买卖、时间、付款形式等没有做出明确的约定,双方就房屋买卖办理时间也无法达成一致,原告诸葛xx一直拖延付款,又要求更换买受人,故其过错在原告本人,本人不应承担任何责任。因此,原判认定事实正确,请求予以维持。
  二审法院经审理查明,原审法院认定的事实无误。另查明,原告诸葛xx曾于2006年2月草拟一份《武汉市二手房买卖合同》,该合同所写买受人为张xx、周岚、吴晓丽。被告张xx阅后对该合同中的买受人不是原告诸葛xx及未通过中介买卖等问题提出异议。
  后经二审法院主持调解,原告诸葛xx与被告张xx自愿达成如下协议:
  一、原告诸葛xx与被告张xx自愿解除于2005年11月18日签订的《房屋买卖协议书》;
  二、被告张xx于本调解书签收之日支付原告诸葛xx6000元;
  三、双方无其他争执。
  【房产律师点评】
  一、在本案中,原、被告已对合同必要条款达成一致,故该合同已成立,对双方当事人具有法律效力。
  所谓合同的条款,是指合同中经双方当事人协商一致、确定双方当事人权利义务的具体条文。合同的条款决定了合同能否成立、生效以及能否顺利地履行、实现订立合同的目的等。我国《合同法》第12条第1款对合同的内容作了规定,即“合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法”。第61条规定:“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第62条规定:“当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第61条的规定仍不能确定的,适用下列规定:(一)质量要求不明确的,按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。(二)价款或者报酬不明确的,按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的,按照规定履行。(三)履行地点不明确,给付货币的,在接受货币一方所在地履行;交付不动产的,在不动产所在地履行;其他标的,在履行义务一方所在地履行。(四)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。(五)履行方式不明确的,按照有利于实现合同目的的方式履行。(六)履行费用的负担不明确的,由履行义务一方负担。”
  我国《合同法》第12条第1款在规定合同一般包括的8种条款时,没有强调合同“应当”或者“必须”具备其中的某一条款,没有对合同条款作主要条款和普通条款的划分,而是明确合同内容由当事人约定,体现了我国《合同法》的立法指导思想,即当事人依法享有自愿订立合同的权利。合同是当事人自由意志的体现,是当事人对自己利益进行衡量和处分的结果,只要合同的内容不违反法律强制性规定和禁止性规定,不侵害他人合法权利和社会公共利益,当事人有权决定。该条规定的8种合同条款均不具有强制性,只具有提示性与示范性。当事人在合同中未完全约定这些条款或者约定不明确,但已经开始履行合同的主要义务,或者自愿受该合同约束的,不影响合同的效力。当事人还可以就合同中没有约定或约定不明的内容进行补充,不能补充时,法院和仲裁机构可以根据我国《合同法》第61条、第62条和其他有关条文进行解释和补充。
  依照我国《合同法》第61条、第62条的规定,合同中质量标准、价款或报酬、履行的地点、期限、方式或费用的内容是否具备,不影响合同的有效成立。至于违约责任、解决争议的方式,就其性质而言,当事人有约定的从其约定,没有约定的依照法律规定,不是合同成立与否的必备要素。但在一般情况下,合同的当事人、标的、数量条款是合同的必备要素,因为合同属于债的法律关系,而债权具有相对性,只能发生在特定的当事人之间;合同以设立、变更和消灭民事权利义务关系为目的,而标的为权利义务指向的对象,没有标的,权利义务将无所依托;数量则是确定合同标的的具体条件。因此,如果合同不具备这三项条款,就无法确定当事人的意思表示,也不能由人民法院或仲裁机构通过解释补充,合同就不、能成立。
  综上所述,在本案中,原告诸葛xx与被告张xx于2006年11月签订了《房屋买卖协议书》,该协议约定原告诸葛xx购买被告张xx在武汉市一处房屋,价格为25万元。仅就上述约定而言,该《房屋买卖协议书》已经具备了合同成立的必要条款,即当事人为原告诸葛xx与被告张xx;标的是武汉市一处房屋;对数量《协议书》虽未作明确约定,但由于房屋是特定物,约定标的后即隐含了数量条款,无需对数量再行约定;同时该《协议书》还约定了维修基金、煤气初装费、有线电视安装费、税费等相关费用及违约责任的承担方式。至于原告诸葛xx与被告张xx在《协议书》中未具体约定质量、付款时间、付款方式、交房日期等事项,可按照我国《合同法》的规定,就《协议书》没有约定或者约定不明确的内容协议补充;不能达成补充协议的,按照《协议书》有关条款或者交易习惯确定;仍不能确定的,按照法律的规定处理。由于原告诸葛xx、被告张xx签订的《协议书》已具备了合同成立的主要条款,《协议书》中未具体约定的内容,均不属合同成立的必备要素,可通过事后协商、交易习惯或法律规定加以确定,且《协议书》约定的内容是双方的真实意思表示,于法不悖,故该《协议书》合法成立,双方应恪守履行。一审法院未能判断清楚合同已具备必要条款而成立,却认定合同并未成立,对双方没有约束力,属于对我国《合同法》的理解与适用出现了偏差。
  二、在房产纠纷案件中,定金罚则的适用。
  在本案中,‘由于原告诸葛xx在2006年2月草拟《武汉市二手房买卖合同》时,要求将买受人变更为张xx、周岚、吴晓丽,而上述人员均非《协议书》约定的当事人,故原告诸葛xx所提并不是对《协议书》未约定内容的补充,而是属于新的要约,被告张xx依法可承诺或拒绝。现因原告诸葛xx要求变更买受主体,被告张xx对此予以拒绝,明确表示房屋仅出售给原告诸葛xx本人,并提出5日内办理手续。而原告诸葛xx坚持要求将《协议书》约定的房屋买受人变更为张xx、周岚、吴晓丽,由此致《协议书》无法履行,故违约的并不是被告张xx,而是原告诸葛xx。根据我国《合同法》第115条规定:“给付定金一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”这就是一般所称的定金罚则。根据定金罚则,作为违约一方的原告诸葛xx不仅要求被告张xx双倍返还定金于法无据,而且其已支付的定金被告张xx也可不予返还。一审法院认为原告诸葛xx与被告张xx签订的是意向性协议书,由于双方就房屋买卖实质性要件无法协商一致,使房屋买卖不能进行,双方均无责任,本案不应适用定金罚则,被告张xx应将收取原告诸葛xx的定金全额返还,是错误的。二审中,由于原告诸葛xx与被告张xx达成调解协议,被告张xx自愿支付原告诸葛xx6000元是对自己权利的处分,与法不悖,二审法院予以确认并无不当。如原告诸葛xx与被告张xx未在二审审理期间达成调解协议,则二审应做出改判,对原告诸葛xx要求被告张xx双倍返还定金的诉请不予支持,鉴于被告张xx在一审审理中自愿表示同意返还已收取的定金5000元,可判决予以准许。
  相关法律规定:
  《中华人民共和国合同法》
  第十二条 合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:
  (一)当事人的名称或者姓名和住所;
  (二)标的;
  (三)数量;
  (四)质量;
  (五)价款或者报酬;
  (六)履行期限、地点和方式;
  (七)违约责任;
  (八)解决争议的方法。
  当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
  第六十一条 合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。
  第六十二条 当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:
  (一)质量要求不明确的,按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
  (二)价款或者报酬不明确的,按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的,按照规定履行。
  (三)履行地点不明确,给付货币的,在接受货币一方所在地履行;交付不动产的,在不动产所在地履行;其他标的,在履行义务一方所在地履行。
  (四)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。
  (五)履行方式不明确的,按照有利于实现合同目的的方式履行。
  (六)履行费用的负担不明确的,由履行义务一方负担。
  相关问题:
  1、 房屋买卖合同成立应当具备那些必备条款?
  2、 变更合同当事人属于合同变更还是订立新的合同?
  3、 如何适用定金罚则?


文章来源: 盐城房屋买卖纠纷律师
律师: 田芳 [盐城]
江苏盐海中亚律师事务所
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