二手房买卖贷款的基本知识

2016年3月30日盐城房屋买卖纠纷律师 http://www.fwlsyc.com/

　　核心内容：什么是房屋贷款？二手房能否贷款？房屋贷款的规定有哪些？下面，房地产编辑为您对有关房地产贷款的相关内容进行详细介绍，希望能够对大家有所帮助。
　　个人二手房贷款是指通过房屋中介公司交换住房的购房人，在符合银行个人住房商业性贷款条件且房屋中介公司愿意为购房人提供阶段性保证担保的情况下，购房人以所购住房作抵押向银行申请置换的个人住房贷款(在办理个人二手房贷款过程中，贷款银行一般会考虑贷款金额和贷款成数等因素，要求由银行认可的评估机构对所购房屋价格进行评估)。
　　目前个人二手房贷款最高可贷额度不超过交易价或评估价的70%，贷款最长年限视贷款类别不同而有所区分，其中公积金贷款最长年限为15年，商业性贷款最长年限为30年。
　　什么是个人商业用房贷款?
　　个人商业用房贷款是指本市户口或具有有效居留证明的个人，购买本市具有完全产权且准于流通的商业用房，并以所购商业用房或价值相当的自有住房作为抵押物而向银行申请的利用银行信贷资金发放的贷款。
　　个人商业用房贷款最高额度不超过所购买商业用房价值的60%，期限不超过10年，且执行个人商业用房款利率。
　　个人住房商业性贷款可贷额度如何确定?期限是多少?
　　根据借款人每月的还款的能力最高不超过房价的80%。其中按还款能力计算可贷额度办法如下：
　　可贷额度=减去生活费用等开支后的家庭月收入÷相应贷款年限的每万元月还款额。
　　个人住房商业性贷款最长期限为30年，且贷款最长年限计算不超过借款人70周岁。
　　个人住房公积金贷款范围包括哪些?申请个人住房公积金贷款应具备的条件是什么?
　　个人住房公积金贷款的范围包括：
　　1.购买房地产企业开发的楼盘，需要购房贷款的。
　　2.购买二手住房，需要购房贷款的。
　　3.购买按规定可出售的公有住房，需要购房贷款的。申请个人住房公积金贷款应具备如下条件：
　　1)具有本市城镇常住户口;
　　2)申请前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月、且累积缴存住房公积金的时间不少于两年;
　　3)购房首期付款的金额不低于所购房价的20%(若购买二手房则不低于30%);
　　4)具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力;
　　5)没有尚未还清的数额较大、可能影响贷款偿还能力的债务。
　　个人住房公积金贷款期限为多长?个人住房公积金贷款可贷额度如何确定?
　　个人住房公积金贷款最长年限不超过30年(若购买二手住房则最长期限为15年)，且贷款最长的年限不超过借款人法定离休或退休年限后的5年。
　　上海市公积金管理中心查询系统所确定的个人住房公积金贷款最高可贷额度由以下四项因素确定(四项条件所确定贷款额中最小值)：
　　1.公积金贷款限额：每户家庭最高可贷额度，目前为13万元(其中公积金贷款10万元，补充公积金贷款3万元);
　　2.贷款成数：最高不得超过房价的80%(若购买二手房不得超过交易价或评价的70%);
　　3.按公积金帐户余额计算的贷款额度：按借款人(含配偶)住房公积金储存余额的15倍，补充公积金储存余额的2倍;
　　4.按月缴交额计算的可贷额度：借款人(含配偶)月公积金缴交额(含单位)÷14%××40%×12×贷款年限。
　　什么是个人住房组合贷款?个人住房组合贷款的额度与期限是多少?
　　凡符合银行个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购本市住房作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款，该贷款方式称为个人住房组合贷款。
　　个人住房组合贷款的额度与期限要求分别满足个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的额度与期限条件。
　　什么是外省市在沪人员购房贷款?
　　外省市在沪人员购房贷款是指在本市工作的外省市人员，具备稳定的收入来源，购买本市住房时向银行申请的个人住房商业性贷款。
　　借款人除需要另外提供由其工作单位出具在沪工作和职务等证明外，其他贷款条件同本市居民。如借款人不在本市工作，贷款额度适当控制，或选择签订委托拍卖合同。
　　对于出国人员和境外人士是否可以办理个人住房贷款?
　　对于目前持中国护照的人士、港澳台地区人士及外国国籍人士，在购买本市住房时，满足以下条件即可申请个人住房商业性贷款。
　　1.借款人一般在上海具有固定住所，有较高且较稳定收入。
　　2.借款人必须在本市工作，且工作单位在上海注册。
　　3.借款人须持有护照或回乡证。
　　4.个人住房商业性贷款最高不超过房价80%，期限最长20年。
　　5.借款人必须指定有稳定收入的本市居民为委托代理人，并签署书面委托书，或在办理贷款时同时签订委托拍卖合同。
　　6.如借款人不在本市工作，贷款额度适当控制，且必须签订委托拍卖合同。
　　购房贷款咨询有何途径?
　　如果您将要贷款购房，首先应全面了解贷款有关事项，可以减少您贷款中许多不必要的麻烦。在其贷款受理网点向客户提供已开办的个人住房贷款品种的信息，并提供贷款申请前需要准备的资料等相关知识的咨询服务。